Lors de la conclusion d’un bail, le bailleur peut exiger au locataire de lui verser un Pas de Porte lors de la mise à disposition des locaux. Voici ce qu’est le Pas de Porte, les règles qui l’encadrent ainsi que le traitement comptable et fiscal de ce dernier.
Définition et utilité du Pas de Porte
Le Pas de Porte est une somme d’argent que le bailleur demande au locataire au début du bail. Il s’agit en quelque sorte d’un droit d’entrée exigé pour obtenir la mise à disposition des locaux.
Un bailleur exige souvent un Pas de Porte :
Remarque : si le Pas de Porte est considéré comme un supplément de loyer, son montant est pris en compte pour le calcul du loyer lors du renouvellement du bail.
Règles de forme liées au Pas de Porte
Le Pas de Porte doit faire l’objet d’une clause spécifique dans le contrat de bail pour être valable. Cette clause précise notamment :
Le montant du Pas de Porte est librement fixé par le bailleur et le locataire.
En signant le bail, le locataire s’engage donc à le verser au bailleur.
Traitement comptable et fiscal du Pas de Porte
Le traitement comptable et fiscal du Pas de Porte dépend de la nature de ce dernier, qui peut être considéré comme un supplément de loyer, une indemnité ou avoir une nature mixte.
Remarque : lorsque le Pas de Porte est à la fois considéré comme un supplément de loyer et comme une indemnité, il fait l’objet de deux traitements comptables et fiscaux différents. Il conviendra donc de le scinder en deux.
Le Pas de Porte est considéré comme un supplément de loyer
Lorsque le Pas de Porte est considéré comme un supplément de loyer, son montant doit être comptabilisé en charges. Il est déductible fiscalement, mais la déduction doit être étalée sur la durée du bail.
Exemple : un bail commercial d’une durée de 9 ans prévoit un Pas de Porte de 10 000 euros ayant la nature d’un supplément de loyer.
Ce montant constitue donc une charge dont la déduction fiscale sera étalée sur 9 ans, soit 1111,11 euros de déduction fiscale chaque année.
Pour le bailleur, il s’agit d’un revenu foncier dont l’imposition peut éventuellement être étalée sur 4 ans.
Le Pas de Porte est considéré comme une indemnité
Lorsque le Pas de Porte est considéré comme une indemnité, le montant doit être comptabilisé en actif incorporel et il ne peut être amorti. Il n’est pas déductible fiscalement.
Pour le bailleur, il n’y a aucune imposition.
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Lors de la reprise d'un fonds de commerce, le repreneur investit obligatoirement une partie de ses économies afin de constituer son apport personnel mais il doit souvent être complété par un financement extérieur tel qu'un crédit professionnel.
Fonds de commerce
Un fond de commerce est un ensemble de biens mobiliers (et non immobiliers) qu’un commerçant organise de façon à séduire et à acquérir une clientèle : cela peut se décliner sous la forme de matériel, d’un stock, d’un droit au bail pour un local. Le fonds de commerce se compose de deux entités distinctes que sont les biens corporels et les éléments incorporels :
Les biens incorporels
Ils se composent en diverses catégories, en voici une liste non exhaustive :
Les biens corporels
Les biens corporels dépendent de l'activité. Nous pouvons en citer certains:
Les avantages et inconvénients de la reprise de fonds de commerce
Pour la personne qui achète un fonds de commerce (on parle alors de cessionnaire). L’avantage majeur est que l’acheteur devient le propriétaire des actifs de l’entreprise, dont la clientèle. On peut considérer qu'il s'assure un chiffre d'affaires minimum compte tenu du travail effectué par le prédécesseur.
L’inconvénient est que le montant à financer en cas de reprise de fonds de commerce est souvent élevé et cela peut entrainer une majoration des droits dits de mutation.
Pour la personne qui vend (le cédant)
En cédant ses actifs, cela le dégage définitivement de son entreprise même s’il doit régler les passifs et les impôts. Il n’a plus aucune obligation importante à l’égard de l’acheteur. Il n’a pas de garantie de passif à fournir.
L’inconvénient est que le prix du fonds de commerce ne peut être versé au vendeur tant que les oppositions existent. Ce prix est alors séquestré auprès d’un séquestre répartiteur durant 4 mois pour purger les éventuelles dettes.
Le coût fiscal est plus important pour le vendeur car la cession entraîne le constat de plus-values importantes qui peuvent réduire considérablement le prix de vente : taxation de la plus-value importante + taxation supplémentaire si l’entreprise doit être liquidée.
Les garanties
Lors de l’achat (ou cession) d’un fonds de commerce, diverses garanties sont engagées de part et d’autre. Les obligations sont ainsi les suivantes :
Le Financement d'un fonds de commerce
Il existe plusieurs moyens de financer une telle opération :
Des organismes agrées se portent garants d’un prêt pour financer le fonds de commerce comme le financement OSEO (prêt sans garantie ni caution personnelle de 40000 à 400000 euros qui accompagne systématiquement un prêt bancaire d'une durée minimum de 5 ans), le prêt PCE (prêt sans garantie ni caution personnelle de 2000 à 7000 euros d’une durée de 5 ans) et enfin le capital investissement qui est une participation en capital dans des entreprises (souvent cotée en bourse).
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Un rachat de la totalité des parts sociales consiste à une transmission intégrale du patrimoine (actif-passif) d'une personne morale.
Qu'est-ce qu'un rachat de parts sociales?
Une société est matériellement représentée par un certain nombre de parts sociales (déterminées dans les statuts).
Chaque part sociale a une valeur identique, et cette valeur multipliée par le nombre total de parts sociales de la société concernée représente son capital.
Donc, le fait d'acheter la totalité des parts sociales d'une entreprise, revient à acheter l'entreprise, son actif, comme son passif, avec toutes les conséquences juridiques et fiscales qui en découlent.
Les statuts devront donc être modifiés et une assemblée générale extraordinaire sera convoquée par le repreneur pour notifier ces changements.
Détermination du prix de la part
Il est nécessaire de déterminer le montant total de l'actif (ce que possède l'entreprise), au jour de la cession, puis d'en déduire le total du passif (ce que doit l'entreprise).
Le résultat de cette différence correspond au prix de cession de l'entreprise.
Il faut ensuite diviser ce chiffre par le nombre de parts sociales de la société, pour déterminer le prix unitaire de la part sociale cédée.
Il se peut qu'il soit nécessaire d'ajuster certains éléments d'actif ou de passif afin de tenir compte d'éléments exceptionnels, comme les retombées commerciales d'une publicité en cours.
NB: il n'est pas obligatoire de retenir la valeur comptable des parts sociales pour déterminer le prix de cession, il est aussi possible de négocier le prix par rapport à des éléments autres, comme par exemple l'implantation.
La garantie de passif
Lorsqu'une transmission d'entreprise se réalise sous la forme d'une cession de parts sociales, il peut être utile à l'acheteur de prévoir une garantie de passif et/ou d'actif.
Grâce à une garantie d'actif et/ou de passif, le vendeur s'engage à indemniser l'acquéreur au cas où une différence apparaîtrait aux dépends de l'acquéreur, entre le prix de cession déterminé et la valeur réelle constatée ensuite par le repreneur.
Exemples :
La garantie de passif et/ou d'actif porte généralement une durée déterminée et son montant peut être fixe ou dégressif.
Pour obtenir la délivrance d'une garantie d'actif et/ou de passif, le cédant s'adresse généralement à sa banque pour lui demander de s'engager en son nom auprès de son acquéreur. Le cédant devra alors apporter des garanties en contrepartie de cet engagement bancaire.
Quels sont les frais de cession de parts sociales ?
Une cession de parts sociales est soumise au règlement de droits d'enregistrement.
Les droits d'enregistrement ne portent que sur la différence entre la valeur totale du passif diminuée de la valeur totale de l'actif.
Les droits d'enregistrements sont désormais de 3 % quel que soit le montant.
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Le droit au bail est une somme versée par le nouveau locataire à l'ancien locataire, lorsque ce nouveau locataire reprend la continuité du bail commercial consenti à son prédécesseur. .
Le droit au bail
Si l'activité commerciale reste identique, le propriétaire ne peut pas intervenir dans la cession entre les deux locataires (l'ancien et le nouveau), ni s'y opposer.
Ces deux locataires se mettent donc d'accord entre eux, sur le paiement d'une somme à régler par le nouveau locataire, c'est le droit au bail.
Cette somme correspond, en principe, au fait que le loyer, au moment de la cession, est sous-évalué par rapport au prix du marché, et restera inchangé (sauf augmentations réglementaires) jusqu'à l'échéance normale du bail commercial de 9 ans à l'origine.
Le preneur du local doit donc respecter les termes du bail commercial, conclu entre l'ancien locataire et le propriétaire.
Ainsi l'échéance finale n'est pas modifiée par rapport au contrat initial, ni les possibilités de révision du loyer une fois tous les 3 ans.
Il est généralement précisé dans les termes du contrat de bail, qu'il n'est pas possible au locataire de céder indépendamment le fonds de commerce et le droit au bail.
A savoir
Le nouveau locataire repreneur peut ainsi devoir un droit au bail à l'ancien locataire et un pas-de-porte au propriétaire.
Un crédit professionnel finançant un droit au bail sera moins important que celui nécessaire à la reprise d’un fonds de commerce, et généralement plus important que celui nécessaire au financement d’un pas-de-porte.
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L'immobilier professionnel ou immobilier d'entreprise rassemble l'ensemble des bâtiments et autres structures qui sont la propriété de l'entreprise, qu'ils soient utilisés dans le cadre de l'exercice professionnel d'une activité ou non.
Quels sont les différents types d'immobilier d'entreprise?
De part la définition qui précède, on comprend aisément qu'il existe deux sortes d'immobilier d'entreprise : les biens immeubles à caractère professionnel et les biens immobiliers à caractère non professionnel.
Les biens immeubles à caractère professionnel
Il s'agit des bâtiments et autres constructions qui sont utilisées pour que soient exercée l'activité professionnelle de l'entreprise, dans le cadre de son objet social. Il s'agit des bâtiments de travail ou des bâtiments de logement des membres du personnel qui sont la propriété de l'entreprise. En voici quelques exemples :
Qu’il s’agisse d’acquérir un immeuble achevé, en état futur d’achèvement ou à construire nous disposons d’une solution de financement adaptée.
Cette catégorie rassemble l'ensemble des biens immobiliers qui sont la propriété de l'entreprise, Mais qui ne sont pas à inscrire dans la première catégorie. On pense notamment aux appartements acquis pour loger le dirigeant ou certains salariés.
Quels sont les différents modes de financements possibles ?
A l'instar du matériel professionnel, vous pouvez financer votre immobilier d'entreprise par fonds propres, par crédit normal ou par leasing, en tenant compte des avantages et inconvénients de chacun ainsi que de l'opportunité d'utiliser chacun d'entre eux en fonction du type d'immobilier d'entreprise.
Les Fonds propres
Utiliser les ressources financière propres de l'entreprise pour financer ses biens immobiliers d'entreprise est la forme la plus courante, même si elle est souvent complétée par un emprunt. Ce financement par fonds propres consiste généralement en un apport en nature.
Le Crédit immobilier classique
Il s'agit d'un investissement souvent conséquent et qui n'apporte pas forcément une rentabilité financière future. En effet dans bien des cas, l'investissement immobilier permet de faire des économies, de promouvoir une image ou constituer une garantie pour des créanciers ou investisseurs.
Ainsi, les banquiers redoutent ce genre de concours, puisque l'investissement en lui-même ne produit pas de retour de flux financiers.
Cependant ce dernier pourra se garantir par une hypothèque, ce qui permettra de faciliter le financement.
Le crédit-bail immobilier
Le crédit-bail immobilier consiste à louer une construction en payant des redevances au propriétaire de celle-ci qui est généralement une société de leasing, avec la possibilité de lever l'option d'achat à la fin de la période de location pour acquérir le bien.
L'accès à ce mode de financement est souvent plus facile que le précédent et il est parfois plus avantageux, puisqu'il permet de bénéficier de tous les aspects liés au fait d'avoir un bien immobilier, sans supporter les obligations de la propriété.
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