Le contrat de crédit-bail immobilier consiste en la mise en location par un crédit-bailleur d’un bien immobilier à usage professionnel à une entreprise (le crédit-preneur) qui a la faculté de l’acquérir à l’issue du bail, en exécution d’une promesse unilatérale de vente.
Les parties au contrat de crédit-bail immobilier
Le contrat de crédit-bail immobilier est conclu entre :
Le crédit-bailleur est obligatoirement une banque ou une société financière spécialisée en crédit-bail immobilier.
Les caractéristiques du contrat de crédit-bail immobilier
Le contrat de crédit-bail immobilier comporte deux composants : un contrat de location et un contrat de vente. Il présente plusieurs caractéristiques qui lui sont propres :
Un crédit-bail immobilier n’entre pas dans le champ d’application des baux commerciaux.
La mise en location d’un bien immobilier
Le contrat de crédit-bail immobilier doit porter sur un immeuble construit ou à construire et il doit s’agir d’un bien à usage industriel, à usage commercial ou à usage de bureaux.
La promesse unilatérale de vente
Le contrat de crédit-bail immobilier est obligatoirement assorti d’une promesse unilatérale de vente de la part du crédit-bailleur, qui prévoit que le crédit-preneur puisse devenir propriétaire de tout ou partie du bien à la fin du bail :
La promesse unilatérale de vente comporte un prix fixé d’avance et qui tient compte des loyers versés durant la période de bail.
Autres caractéristiques du crédit-bail immobilier
Le loyer et la durée du contrat sont librement prévus par les parties et il est obligatoire de prévoir contractuellement les conditions dans lesquelles le contrat peut être résilié.
Le contrat de crédit-bail immobilier doit faire l’objet d’une publicité au registre foncier lorsque sa durée est supérieure à 12 ans. Cette formalité est à l’initiative du crédit-bailleur.
L’issue du contrat de crédit-bail immobilier
A l’issue du bail, trois scénarios sont possibles :
La fiscalité attachée à l’opération du crédit-bail immobilier
L’opération de crédit-bail immobilier est soumise à un régime fiscal particulier.
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La location financière est un mode de financement des investissements professionnels.
Le chef d’entreprise choisit un équipement et convient avec le fournisseur des conditions d’achat.
Après examen du dossier, une société de location financière achète le matériel au fournisseur et loue celui-ci au chef d’entreprise qui l’exploite librement.
En fin de contrat, le chef d’entreprise peut :
Financement à 100% de l’investissement:
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Le crédit bail est utilisé pour l’acquisition de tous matériels et véhicules professionnels.
Le terme de LOA (Location avec Option d’Achat) est plutôt réservé au financement en crédit bail de véhicules aux particuliers.
Le principe du crédit bail
Dans un crédit bail mobilier, c’est la banque qui achète pour votre compte le matériel que vous avez commandé, puis vous le loue pendant la durée du contrat (de 2 à 5 ans en général).
Pendant toute la durée de votre contrat de crédit bail vous êtes locataire du bien financé.
A l’issu du contrat de location (ou même en cours de contrat, avec certains organismes) vous avez, si vous le souhaitez, la possibilité d’acheter le bien à un prix déterminé au début de votre contrat.
Les avantages du crédit bail
L’un des avantages du crédit bail est sa simplicité de mise en place.
En effet, vous remplissez et signez un bon de commande avec votre fournisseur, puis vous transmettez les documents nécessaires à votre banque pour étude du dossier.
Si la banque vous accorde le financement demandé, elle réglera directement le matériel auprès de votre fournisseur.
Vous n’enregistrez pas d’amortissements de matériel dans votre comptabilité, puisque vous n’êtes pas juridiquement propriétaire du matériel, mais locataire.
En revanche, vous enregistrez des charges de location de matériel, correspondant aux loyers payés. Ces charges de location s’inscrivent dans votre compte de résultat, ce qui diminue d’autant votre bénéfice imposable.
Un autre avantage est le principe de financement à 100% du TTC.
En effet, la banque peut financer la totalité du matériel, mais surtout elle finance la TVA sur le matériel qu’elle achète pour vous et que vous lui louez.
Ainsi, vous payez mensuellement ou trimestriellement la TVA pour la partie du loyer et vous récupérez cette TVA au fur et à mesure lors de vos déclarations de TVA.
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La Location Longue Durée ou LLD est une formule de location de matériel qui consiste pour l’établissement financier à acheter à votre place un bien à usage professionnel et nécessaire à votre activité, puis à vous le louer en vous faisant signer un contrat de location sans option d’achat à l’issue du financement.
La LLD est une formule qui comprend des options supplémentaires qui peuvent répondre à vos besoins spécifiques.
Ce type de contrat est particulièrement utilisé pour le financement de véhicules ou de flottes de véhicules.
Les principes de la Location Longue Durée
Dans une Location Longue Durée (LLD), c’est l’établissement financier qui achète pour votre compte le matériel que vous avez commandé, puis vous le loue pendant la durée du contrat (de 1 à 5 ans en général).
Pendant toute la durée de votre contrat location vous êtes donc locataire du bien.
Les avantages de la LLD
L’un des principaux avantages de la LLD est la simplification de la gestion de votre matériel.
En effet, les entretiens réguliers et les réparations liées à l’usure normale sont assurés par le propriétaire, vous ne payez rien. Un matériel ou un véhicule de remplacement peut être proposé en cas d’immobilisation de longue durée.
Enfin, en cas de panne ou immobilisation du matériel, même pour un véhicule, le matériel ou le véhicule est remplacé.
A noter : les entreprises proposant des opérations de location financière ne sont pas des établissements de crédit. Elles ne sont pas soumises à l’agrément des autorités bancaires. Elles sont régies par les seules règles du Code du commerce.
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